棚改降温立法提速 房地产调控渐别短期化政策

1. 棚改降温立法提速 房地产调控渐别短期化政策

棚改降温、立法提速 房地产调控渐别短期化政策
　　时代周报记者 谢中秀 发自北京
　　在决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年，对政策最为敏感的房地产行业，更希望从今年两会期间的地产政策表态中，看出2019年的房地产市场发展端倪。
　　与过往不同，今年从人民大会堂传来的权威声音中，直接针对房地产的表述并不多。时代周报记者梳理发现，过去两年一直强调的“房住不炒”没有出现在今年的政府工作报告中，“长效机制”“租购并举”“共有产权”等热门词汇，同样没有再被提及。
　　多位专家对时代周报记者表示，今年的政府工作报告已经为未来房地产市场定调，依旧要在“平稳”“健康”轨道上运行，“预计今年不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策。”
　　从政府工作报告内容来看，当前政府的调控手段已经从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系；工作重心也转向了新型城镇化建设、城镇老旧小区改造等涉及民生的领域；调控的主体责任要落实到地方政府，强调要以中心城市引领城市群发展，“因城施策”成为下一步调控的主旋律。
　　这当中，对于未来房地产工作部署有两大最值得关注的地方，一是房地产税立法进度超预期；二是棚改目标被弱化，整体放缓已是大趋势。
　　　落实房地产税立法
　　3月8日，全国人大常委会委员长栗战书在人大二次会议上表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。
　　随后，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍，目前，相关部门正在完善房地产税法案草案、重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
　　事实上，包括今年的政府工作报告在内，国务院相关部委已经在多个重要场合就房地产税立法表态，释放出的信息量清晰、具体，这也意味着“征收房地产税”不再有任何悬念。
　　“今年虽然政府工作报告以及人大常委会工作报告都专门提到了房地产税立法工作，但这也仅仅意味着今年可能会审议，整体步伐与节奏明显加快，并不会马上落地。”北京大学法学院教授刘剑文认为。
　　事实上，截至目前，外界没有看到一张清晰的房地产税立法及落地的时间表和路线图。
　　“房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中，距离推出和开征尚早，”中金在最新分析报告中指出，房地产税自2015年被列入全国人大立法计划以来，几乎每年（尤其两会期间）都会有出台的预期和讨论。但4年来，房地产税始终处于草案起草完善阶段，从未向人大常委会提请审议（按照立法程序，房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决）。
　　中金报告称，去年9月，被列入人大常委会立法规划第一类项目表明，房地产税的立法工作仍在稳步推进中。但时至今日“一审”尚未开启，显示立法层面仍有不少问题需要论证和完善（征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等）。而立法仅仅是第一步，距离全面推出和实施仍然任重而道远。
　　棚改降温是大趋势
　　与去年提出“开工580万套”的棚改目标不同，今年的政府工作报告并未提出明确的棚改目标。
　　时代周报记者查阅住建部2019年全国城乡建设工作会议内容后发现，该部委同样未对2019年全国棚改开工套数做明确部署，仅提及“继续推进棚户区改造”。
　　“往年的全国两会均有提及当年的棚改目标，但今年没有提及这一内容，这其实延续了2018年下半年以来政府对于棚改（货币化）的谨慎态度，”天风证券固收首席分析师孙彬彬撰文指出，现在弱化棚改目标，也是要让棚改逐渐退出。
　　合硕机构首席分析师郭毅也认为，这是棚改降温的一个体现。她对时代周报记者说：“随着全国棚改工作的有序推进，棚户区改造的逐步完成，棚改的量以及重要性肯定是处在一个持续减少和降温的过程中。”
　　去年开始，棚改货币化收紧信号从上而下迅速传达。去年12月，在住建部下发的2019年棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
　　举国范围内的棚改战役，也因此更加迅速地进入减速通道。“大多数城市仍然需要棚改来拉动当地房地产市场，但关键在于棚改配套资金是否到位。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者如是分析。
　　棚改资金来源不再由政府兜底，而是改为需要进行谨慎使用的专项债券，这当中的资金掣肘已经开始凸显。
　　时代周报记者粗略统计了国内各省的2019年度棚改目标—今年，已有20余省市下调棚改计划量。其中河南全省棚改任务从2018年的50万套，大幅下调至2019年的15万套；山西省的数据则从2018年的12.52万套，下调至2019年的3.26万套。以上两地棚改计划量降幅超过70%。

2. 棚改降温立法提速 房地产调控渐别短期化政策

棚改降温、立法提速 房地产调控渐别短期化政策
在决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年，对政策最为敏感的房地产行业，更希望从今年两会期间的地产政策表态中，看出2019年的房地产市场发展端倪。
与过往不同，今年从人民大会堂传来的权威声音中，直接针对房地产的表述并不多。时代周报记者梳理发现，过去两年一直强调的“房住不炒”没有出现在今年的政府工作报告中，“长效机制”“租购并举”“共有产权”等热门词汇，同样没有再被提及。
多位专家对时代周报记者表示，今年的政府工作报告已经为未来房地产市场定调，依旧要在“平稳”“健康”轨道上运行，“预计今年不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策。”
从政府工作报告内容来看，当前政府的调控手段已经从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系；工作重心也转向了新型城镇化建设、城镇老旧小区改造等涉及民生的领域；调控的主体责任要落实到地方政府，强调要以中心城市引领城市群发展，“因城施策”成为下一步调控的主旋律。
这当中，对于未来房地产工作部署有两大最值得关注的地方，一是房地产税立法进度超预期；二是棚改目标被弱化，整体放缓已是大趋势。
落实房地产税立法
3月8日，全国人大常委会委员长栗战书在人大二次会议上表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。
随后，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍，目前，相关部门正在完善房地产税法案草案、重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
　　事实上，包括今年的政府工作报告在内，国务院相关部委已经在多个重要场合就房地产税立法表态，释放出的信息量清晰、具体，这也意味着“征收房地产税”不再有任何悬念。
“今年虽然政府工作报告以及人大常委会工作报告都专门提到了房地产税立法工作，但这也仅仅意味着今年可能会审议，整体步伐与节奏明显加快，并不会马上落地。”北京大学法学院教授刘剑文认为。
事实上，截至目前，外界没有看到一张清晰的房地产税立法及落地的时间表和路线图。
“房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中，距离推出和开征尚早，”中金在最新分析报告中指出，房地产税自2015年被列入全国人大立法计划以来，几乎每年（尤其两会期间）都会有出台的预期和讨论。但4年来，房地产税始终处于草案起草完善阶段，从未向人大常委会提请审议（按照立法程序，房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决）。
中金报告称，去年9月，被列入人大常委会立法规划第一类项目表明，房地产税的立法工作仍在稳步推进中。但时至今日“一审”尚未开启，显示立法层面仍有不少问题需要论证和完善（征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等）。而立法仅仅是第一步，距离全面推出和实施仍然任重而道远。
棚改降温是大趋势
与去年提出“开工580万套”的棚改目标不同，今年的政府工作报告并未提出明确的棚改目标。
时代周报记者查阅住建部2019年全国城乡建设工作会议内容后发现，该部委同样未对2019年全国棚改开工套数做明确部署，仅提及“继续推进棚户区改造”。
“往年的全国两会均有提及当年的棚改目标，但今年没有提及这一内容，这其实延续了2018年下半年以来政府对于棚改（货币化）的谨慎态度，”天风证券固收首席分析师孙彬彬撰文指出，现在弱化棚改目标，也是要让棚改逐渐退出。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，这是棚改降温的一个体现。她对时代周报记者说：“随着全国棚改工作的有序推进，棚户区改造的逐步完成，棚改的量以及重要性肯定是处在一个持续减少和降温的过程中。”
去年开始，棚改货币化收紧信号从上而下迅速传达。去年12月，在住建部下发的2019年棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
举国范围内的棚改战役，也因此更加迅速地进入减速通道。“大多数城市仍然需要棚改来拉动当地房地产市场，但关键在于棚改配套资金是否到位。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者如是分析。
棚改资金来源不再由政府兜底，而是改为需要进行谨慎使用的专项债券，这当中的资金掣肘已经开始凸显。
时代周报记者粗略统计了国内各省的2019年度棚改目标—今年，已有20余省市下调棚改计划量。其中河南全省棚改任务从2018年的50万套，大幅下调至2019年的15万套；山西省的数据则从2018年的12.52万套，下调至2019年的3.26万套。以上两地棚改计划量降幅超过70%。

3. 棚改降温立法提速 房地产调控渐别短期化政策

在决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年，对政策最为敏感的房地产行业，更希望从今年两会期间的地产政策表态中，看出2019年的房地产市场发展端倪。
与过往不同，今年从人民大会堂传来的权威声音中，直接针对房地产的表述并不多。时代周报记者梳理发现，过去两年一直强调的“房住不炒”没有出现在今年的政府工作报告中，“长效机制”“租购并举”“共有产权”等热门词汇，同样没有再被提及。
多位专家对时代周报记者表示，今年的政府工作报告已经为未来房地产市场定调，依旧要在“平稳”“健康”轨道上运行，“预计今年不会有更大力度的改革新举措，也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策。”
从政府工作报告内容来看，当前政府的调控手段已经从短期行政干预转向改革完善住房市场体系和保障体系；工作重心也转向了新型城镇化建设、城镇老旧小区改造等涉及民生的领域；调控的主体责任要落实到地方政府，强调要以中心城市引领城市群发展，“因城施策”成为下一步调控的主旋律。
这当中，对于未来房地产工作部署有两大最值得关注的地方，一是房地产税立法进度超预期；二是棚改目标被弱化，整体放缓已是大趋势。
落实房地产税立法
3月8日，全国人大常委会委员长栗战书在人大二次会议上表示，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。
随后，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图介绍，目前，相关部门正在完善房地产税法案草案、重大问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
事实上，包括今年的政府工作报告在内，国务院相关部委已经在多个重要场合就房地产税立法表态，释放出的信息量清晰、具体，这也意味着“征收房地产税”不再有任何悬念。
“今年虽然政府工作报告以及人大常委会工作报告都专门提到了房地产税立法工作，但这也仅仅意味着今年可能会审议，整体步伐与节奏明显加快，并不会马上落地。”北京大学法学院教授刘剑文认为。
事实上，截至目前，外界没有看到一张清晰的房地产税立法及落地的时间表和路线图。
“房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中，距离推出和开征尚早，”中金在最新分析报告中指出，房地产税自2015年被列入全国人大立法计划以来，几乎每年（尤其两会期间）都会有出台的预期和讨论。但4年来，房地产税始终处于草案起草完善阶段，从未向人大常委会提请审议（按照立法程序，房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决）。
中金报告称，去年9月，被列入人大常委会立法规划第一类项目表明，房地产税的立法工作仍在稳步推进中。但时至今日“一审”尚未开启，显示立法层面仍有不少问题需要论证和完善（征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等）。而立法仅仅是第一步，距离全面推出和实施仍然任重而道远。
棚改降温是大趋势
与去年提出“开工580万套”的棚改目标不同，今年的政府工作报告并未提出明确的棚改目标。
时代周报记者查阅住建部2019年全国城乡建设工作会议内容后发现，该部委同样未对2019年全国棚改开工套数做明确部署，仅提及“继续推进棚户区改造”。
“往年的全国两会均有提及当年的棚改目标，但今年没有提及这一内容，这其实延续了2018年下半年以来政府对于棚改（货币化）的谨慎态度，”天风证券固收首席分析师孙彬彬撰文指出，现在弱化棚改目标，也是要让棚改逐渐退出。
合硕机构首席分析师郭毅也认为，这是棚改降温的一个体现。她对时代周报记者说：“随着全国棚改工作的有序推进，棚户区改造的逐步完成，棚改的量以及重要性肯定是处在一个持续减少和降温的过程中。”
去年开始，棚改货币化收紧信号从上而下迅速传达。去年12月，在住建部下发的2019年棚改计划中，明确提出，政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。
举国范围内的棚改战役，也因此更加迅速地进入减速通道。“大多数城市仍然需要棚改来拉动当地房地产市场，但关键在于棚改配套资金是否到位。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者如是分析。
棚改资金来源不再由政府兜底，而是改为需要进行谨慎使用的专项债券，这当中的资金掣肘已经开始凸显。
时代周报记者粗略统计了国内各省的2019年度棚改目标—今年，已有20余省市下调棚改计划量。其中河南全省棚改任务从2018年的50万套，大幅下调至2019年的15万套；山西省的数据则从2018年的12.52万套，下调至2019年的3.26万套。以上两地棚改计划量降幅超过70%。

4. 受调控政策收紧影响 房企审慎拿地土地市场降温

受房企降负债、调控政策收紧影响，房企拿地热情有所下降，土地市场降温。机构数据显示，10月5日-11日，40个主要城市土地成交量环比下降71%，成交金额环比下降83%。31家受监测房企9月新增土储总建筑面积环比下降10%，新增成交金额环比下降1%。
拿地热情下降
据某研究院监测数据，10月5日-11日，40个主要城市土地供应量环比增长109%，成交量环比下降71%，出让金总额较前一周下降83%。住宅用地供应72宗，较前一周增加3宗；供应面积383万平方米，较前一周增加30万平方米。
同期40个主要城市住宅用地成交13宗，较前一周减少57宗；成交面积90万平方米，较前一周减少420万平方米；成交金额84亿元，较前一周减少634亿元。
某地产研究中心称，9月土地市场成交溢价率较8月环比下降1个百分点至15.2%，创4月以来新低。土地流拍率为9.3%，较8月增加3.2个百分点，流拍地块主要集中在中小城市。
新增土储方面。31家监测房企9月新增土储总建筑面积3124万平方米，环比下降10%；新增土储成交总价1655亿元，环比下降1%。从8月底“三道红线”融资新规出台后，土地市场流拍率出现上升趋势，土地市场持续低位运行。克而瑞地产研究中心称，预计接下来房企投资力度将分化且维持审慎拿地态度。
就公司而言，减少拿地、多元化拿地均可有效减少拿地开支，从有息负债端实现降负债目的。以中国恒大为例，公司降负债的具体措施就包括控制土储规模，实现土储负增长，提出力争平均每年减少3000万平方米左右土储。融创中国也同样提出审慎拿地。
政策继续收紧
下半年以来多城相继发布楼市调控政策，“稳地价”为调控措施重要一环。
10月9日，徐州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、限售等多方面给出指导政策。
今年4月以来，徐州市土地市场升温明显。如三盛集团8月以63%溢价率在徐州市拿下龟山地块。9月，德信地产经过313轮竞价，以135.82%的溢价率摘得徐州一住宅用地。
此前，已有多地发布涉及“稳地价”措施的楼市调控政策。长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局日前印发《长沙市商住经营性用地出让限地价/溢价竞自持租赁住房实施细则（试行）》，明确提出长沙需配套建设租赁住房的商住经营性用地，将采取“限地价/溢价+竞自持面积+摇号”方式挂牌出让。
成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出将增加住宅用地供应，优化供应结构，住宅用地占经营性用地比重不低于60%，供需紧张区域不低于70%，优先确保保障性住房用地供应。
下半年以来，监管部门多次召开房地产工作座谈会，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
央行日前发布的货币政策执行报告称，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。
某研究院智库中心研究总监严跃进表示，目前全国14个城市出台了“稳地价”措施，叠加“三道红线”政策效应，预计房企四季度整体拿地更趋稳健，地价或更趋于平稳。